[Por el Dr. Daniel Butlow] Conjuntamente con las encomiendas "estrellas" de la Arquitectura que son, sin duda, el Proyecto y la Dirección de Obras, y partiendo de la base que el proceso de diseño debe tener no sólo un justificativo económico sino también un correcto desarrollo de ubicación y respaldo de los fondos aplicados al emprendimiento, surge el problema del soporte legal que conlleva la administración de las obras.

Por tal motivo, desarrollo a continuación 11 preguntas y respuestas concisas que, a mi juicio, resultan vitales para comprender el fenómeno arquitectónico legal de la Administración de Obras.

1) ¿Existe la dirección de obras por administración?
No. En realidad se trata de un eufemismo que intenta contener la existencia de algún grupo de funciones que habitualmente desarrolla el director de obra y que obviamente, exceden la conocida encomienda profesional.

2) ¿Y cómo surgió el término, tan comúnmente usado por los profesionales?
El artículo noveno del inciso "d" del Título VIII del Decreto 6964/65 de la Provincia de Buenos Aires, es la norma que equivocadamente menciona por primera vez el concepto. Lo hace al sólo efecto de establecer un suplemento de honorarios por sobre la dirección de obra común.

3) ¿Por qué surge con tanta importancia el tema de la "administración de obras"?
Muchas veces y por variados motivos el comitente desea que su profesional no sólo realice el control de la fiel interpretación de los planos, sino que también se ocupe de cuestiones ajenas a esta función, pero directamente vinculadas a la construcción de la obra.

4) ¿Pero dónde radica la importancia del tema?
Radica en que mientras un arquitecto o ingeniero han sido contratados para proyectar o dirigir una obra, no caben dudas de que estamos en presencia de una locación, ya sea de obra o de servicios. En cambio, cuando se encomienda la tarea de "administrar" una obra, el contrato que vincula a las partes es el mandato, regido por más de 100 artículos que consagra el Código Civil de la Nación, a partir del artículo 1869.

5) ¿Cuándo tiene lugar el contrato de mandato?
El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder que ésta acepta para representarla al efecto de ejecutar en su nombre y cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esa naturaleza (Art. 1869 Código Civil).

6) ¿Cómo se prueba la existencia de un contrato de mandato?
El artículo 1873 del Código Civil señala que el mandato puede ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado, por cartas y también verbalmente. El tácito resulta no sólo de los hechos positivos del mandante, sino también de su inacción o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien está haciendo algo en su nombre (Art. 1874 Código Civil).

7) ¿Qué sucede si el profesional administrador contrata en su propio nombre, por ejemplo, personal o compra de materiales?
Si contrata en su propio nombre, es decir, si oculta el mandato, no obliga al mandante frente a terceros, además de quedar personalmente obligado frente a ellos.

8) ¿Y si en cambio, contrata a nombre del mandante?
No queda personalmente obligado para con los terceros con quienes contrató, ni contra ellos adquiere derecho alguno personal, siempre que haya contratado de conformidad con el mandante o que el mandante, en caso contrario, hubiese ratificado el mandato. (Art. 1930 Código Civil).

9) ¿Cómo se retribuye monetariamente la administración de la obra?
El mandante debe satisfacer al mandatario la retribución del servicio y hasta indemnizarlo de las pérdidas que haya sufrido, procedentes de sus gestiones, sin falta que le fuese imputable (Arts. 1952/1953 Código Civil). Aún en el supuesto de que nada se hubiese pactado al respecto, el comitente adeudará al profesional los correspondientes honorarios profesionales. La ley presume la onerosidad del mandato, cuando consista en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario y cuando consista en los trabajos propios de la profesión lucrativa del mandatario o de su modo de vivir. (Art. 1781 Código Civil).

10) ¿Y cuál será el importe de los honorarios adeudados por administrar una obra?
El tema escapa al Código Civil, por cuanto las provincias argentinas jamás delegaron a la Nación la facultad de determinar las remuneraciones de los profesionales que se dedicaren a efectuar administraciones de obras (Art. 104 Constitución Nacional), conservando el poder no delegado. Por tanto, habrá que buscar la respuesta en los aranceles profesionales.

11) ¿Qué establece al efecto el arancel para la jurisdicción nacional?
En la Capital Federal y lugares sujetos a su jurisdicción, si las partes no hubieren pactado en contrario, se aplicará el vigente artículo 52 inciso 3 del Decreto Ley 7887/55 que establece que "por obras que se realicen por administración directa del profesional que tenga a su cargo conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano de obra, se cobrarán honorarios adicionales representativos del 10% del costo de los trabajos que se ejecuten por este sistema".