Por Esteban Edelstein Pernice, Director de Castex. Este es un momento muy interesante para hablar de precios. Estamos atravesando la pandemia y una devaluación, en un contexto en el que por el momento no podemos mostrar propiedades, además de sobrellevar ya dos años de caídas en los precios.
Escucho a muchas voces hablar de que ahora los precios de las propiedades están bajando entre un 20% a un 30% y la verdad es que en mi opinión solo hay muy pocas y excepcionales operaciones en esos términos. Del mismo modo en que se están cerrando operaciones sin bajas, o con bajas mínimas de un 5%, que también son excepcionales.
Insuficientes para afirmar que el mercado las sostiene. Ni de un lado ni del otro.
Mi enfoque es distinto.
Siempre hemos hablado de la teoría de la oferta y demanda, -a mayor precio menor demanda, a menor precio mayor demanda-, pero a mi juicio esta teoría tiene varios inconvenientes para ser aplicada en el negocio inmobiliario.
Primero, se asume que es un mercado perfectamente competitivo con un único producto.
Y bien sabemos que no es así, una unidad en un 3º piso no es comparable a otra en un 7º mucho más luminosa, no es lo mismo un frente que un contrafrente, o si la propiedad está ubicada sobre una avenida o sobre una calle lateral, no son comparables tampoco los barrios cerrados entre sí o un lote ubicado al borde del agua que otro perimetral, etc, con lo cual queda claro que el mercado inmobiliario ofrece una gran variedad de productos que no pueden unificarse.
Tampoco sirve para pronosticar o promocionar la baja de los precios la evaluación de la capacidad de compra de las personas, -en un estudio que publicó recientemente Reporte Inmobiliario se señala que la relación entre el salario y su poder de compra se redujo a una quinta parte en el último año y que hoy representa solo el 41% del que se tenía en el 2001-, ni la inexistencia de créditos para viviendas o el déficit habitacional del país. La realidad es que aún antes de la reciente devaluación era imposible acceder a una propiedad sin ahorros previos.
Por lo que en concreto estamos hablando siempre del mismo porcentaje de compradores que tienen un excedente de ahorro en dólares.
Afirman que como hay mucha oferta los precios caerán porque la demanda está allí, pero la realidad es que las propiedades que no se vendieron hace 2 años no se están vendiendo tampoco ahora.
Se consulta mucho a los compradores pero nosotros decidimos analizar también a los vendedores. En un relevamiento que hicimos con propietarios de Tigre, Escobar y Pilar, sobre 300 titulares, solo un 7% (49 personas) de ellos estuvieron dispuestos a contemplar una baja en el precio de venta y con un porcentaje promedio del 9 %. El resto ni siquiera lo evaluó.
Muy alejado del 20% o del 30% que se menciona y de lo que, a mi modo de ver, está pasando en el mercado.
Lo que vemos es que tenemos demanda, de hecho en mayo tuvimos más consultas que en el mismo mes del 2019 y nuestro canal de You Tube recibió también más visitas, pero que no valida determinados precios y, como resultado, ni el vendedor vende, ni el comprador, adquiere.
Hay mucha oferta no vendida, es cierto; y también una demanda insatisfecha, pero según nuestro informe los dueños no están aprobando bajas tan importantes, especialmente en casas usadas.
Recomiendo que miremos las 2 caras de la moneda y pensemos también en los vendedores que, según nuestra experiencia, vienen afrontando desde años anteriores una baja de precios del orden del 20%, que ahora se les demanda nuevamente y que no están dispuestos a aceptar.
Pensemos en el dicho “Se necesitan 2 para bailar un tango”, así evitaremos concentrarnos en un mercado de oportunidades muy pequeño, en el que si no hay acuerdos entre ambas partes, no habrá operaciones.
En los barrios privados advierto mínima oferta futura, hay pocos lotes vacantes, son emprendimientos que exigen mucho capital, implican mucho riesgo y demandan tiempo de desarrollo. Si se le suma la incertidumbre en el proceso de aprobaciones y todas las dudas de la economía, veo una oferta nueva muy escasa en el mediano plazo.
Pero, por el otro lado, percibo una creciente ola de inmigración al suburbano y una mayor demanda motorizada por la combinación de pandemia, devaluación y teletrabajo.
Encerrada en sus casas y jaqueada por el Covid, la gente comenzó a buscar mayores espacios fuera de la ciudad, más metros cuadrados, su propio terreno, empezó a revalorizar el acceso a las áreas verdes y a los espacios comunes con baja densidad poblacional que facilitan el distanciamiento social.
Y descubrió que trabajando algunos días desde su casa puede incluso incrementar su productividad a la par que aumentar su calidad de vida.
Los precios de los terrenos bajaron en abril pero sus precios ya se están recuperando, aumentando a medida que se van vendiendo aquellos pertenecientes a clientes más necesitados de fondos frescos.
Lo que efectivamente bajó es el costo de construcción, por lo que el tándem “LOTE + CASA” ofrece un precio muy ventajoso en estos momentos, y es otro de los factores que motiva el crecimiento de la demanda de terrenos en los barrios privados.
Como ejemplo, según un informe de nuestra empresa Victoria Homes, una casa lista para mudarse que en diciembre de 2016 construíamos por 362.500 U$S + IVA, hoy se construye por 177.739 U$S + IVA.
En definitiva, en este contexto de oferta decreciente y demanda en aumento me parece imprudente hablar de más bajas de precios.
Acerca del autor de la nota
Esteban Edelstein Pernice
Director de Castex
http://www.castex.com.ar
Imagen por Andrea Leopardi via Unsplash