Por qué cuando los compradores de propiedades empiecen a demandar edificios eficientes y sustentables, no los encontrarán en el mercado. El cambio que se avecina de la mano de la aislación térmica. La certificación de los edificios, la experiencia de España y la autocrítica de los desarrolladores.
Cuando las facturas de luz y gas no impactaban en el bolsillo de los usuarios porque la energía era gratis en la Argentina, la aislación térmica era un tema que los desarrolladores y constructores de propiedades dejaban de lado. Ningún interesado en comprar un inmueble analizaría su eficiencia energética y qué consumo energético tendría. La demanda y la oferta estuvieron durante años muy bien alineados. A nadie le interesaba construir viviendas sustentables, ni tampoco consumir menos energía. Sin embargo, esta realidad ya empezó a cambiar.
«Los desarrolladores inmobiliarios, respecto a la factura de luz, están mirando para otro lado. Durante 10 años la luz fue gratis, entonces preocuparse por conservar el consumo de energía eléctrica no tenía ningún sentido. Pero ahora, cuando el bolsillo se impone, los desarrolladores mucho más temprano que tarde, van a tener que poner muy seriamente este tema en su agenda. Esta realidad tarifaria cambió fenomenalmente, a tal punto que la política de tarifas del Gobierno está golpeando la macroeconomía del país. Como presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) soy consciente que a los desarrolladores no les preocupaba el tema de la factura de luz ni de gas, pero de a poco será algo que el mercado les va a imponer para que tengan que tener en cuenta en sus emprendimientos y proyectos inmobiliarios; les guste o no», asegura Damián Tabakman, titular de la entidad. Y agrega: «Cuando por un monoambiente la gente tenga que pagar cuatro o cinco mil pesos de luz o de gas, y decida no comprarlo, los desarrolladores empezarán a preocuparse por esto, y la eficiencia energética de los inmuebles empezará a ser una variable acuciante».
Los aumentos de luz y de gas, lejos de convertirse en un problema para los desarrolladores, deberían verse como una enorme oportunidad. En el workshop organizado por la Asociación Nacional de Industrias de Materiales Aislantes (ANDIMA), sobre «Eficiencia energética. La oportunidad de un negocio sustentable», en el marco de la última edición de Expo Real Estate, Gerardo Wadel, Asesor de ANDIMA y consultor internacional y especialista en Sustentabilidad y Eficiencia Energética, contó el camino que recorrió España y que llevó a que hoy los edificios estén certificados según su consumo eléctrico. «Los edificios tienen una clasificación que van de la A a la G. En el segmento A, que son los edificios con muy alto nivel de eficiencia y con un consumo de energía inferior al 55% de la media, están casi todos los desarrolladores de viviendas importantes. Hace 10 años esto parecía imposible, pero hoy no existe plantear que la vivienda que se ofrecerá en el mercado es menor a una A o a una B. No es competitivo ofrecer un edificio menor a B en España», explica Wadel.
Edificios con certificación energética en Argentina, ¿es posible?
El caso español podría marcar el camino a seguir en la Argentina. Como bien afirmó Wadel, hace 10 años nadie pensaba en la eficiencia energética en España. Hoy, los desarrolladores no piensan en hacer algo que no sea de categoría A o B simplemente porque no los venderían.
Lo que explicó este cambio fue, nada más y nada menos, el costo de la energía. Wadel afirma que «la energía cada vez es y será más cara. En España la energía eléctrica crece a un ritmo del 15% anual cuando el Índice de Precios al Consumidor es de entre un 1% y un 1,5% anual. Es decir que el precio de la energía crece 10 veces por encima del conjunto de precios». Hoy, la Argentina está precisamente en este momento de sinceramiento y subas de las tarifas.
El impulso de las nuevas generaciones
Para las nuevas generaciones, además del impacto en el bolsillo, hay un valor que es cada vez más importante: el de la sustentabilidad. Y es precisamente la eficiencia energética la que les va a permitir tener mejores condiciones en sus viviendas y pagar menos en sus facturas. «Es la demanda la que empujará a los desarrolladores a pensar en construir más eficientemente», concuerdan Tabakman y Wadel.
Por su parte, Federico García Zúñiga, consultor técnico de ANDIMA, argumenta que los edificios consumen un tercio del total de la energía del país. «Dentro de una vivienda -explica con más detalles- un cuarto de su energía se la llevan los artefactos del hogar, otro 25% el agua caliente sanitaria; pero la mitad de la energía que consume una vivienda tiene que ver con la climatización y la refrigeración. Podemos ahorrar más donde más gastamos. Y en este punto la aislación térmica eficiente es clave y es donde se debe trabajar desde el sector de la construcción. La aislación térmica se puede aplicar en todo tipo de construcciones y es donde podemos hacer la gran diferencia en cuanto al ahorro energético y la mejora de las condiciones de las viviendas».
El negocio de la edificación: una nueva economía
Con la mirada puesta en un menor consumo energético y con las nuevas generaciones que demandarán edificios más eficientes se puede generar un nuevo negocio, hoy casi totalmente inexplorado en la Argentina. Se trata de una economía generada a partir de la aislación térmica y la eficiencia energética de los edificios tanto nuevos como los ya construidos, a partir de su rehabilitación y abrigo. Gerardo Wadel comparte: «Cuando en España se comenzó a tomar en serio el tema de la aislación térmica y la eficiencia energética se fue creando una industria nueva. Hoy hay empresas dedicadas a la producción y desarrollo de nuevos materiales y sistemas constructivos, se creó un sistema de financiación, con ayudas bancarias públicas y privadas, con créditos blandos, que financian construcciones con certificación A y obras para la rehabilitación de edificios. También se crearon más cosas ligadas a esta economía: empresas de software y de expertos, nuevos perfiles de compañías y de técnicos, instaladores con una capacitación y matrícula específica para abrigar edificios, o de energía renovable, o de rehabilitación, con conceptos técnicos que no eran comunes en España. Todo fue apareciendo y se fueron creando nuevos trabajos, servicios, productos y sistemas de gestión que antes no existían. No sólo se cuida el medio ambiente, sino que también se crea una economía nueva».
Lo desarrollos inmobiliarios son procesos de vida largos. Federico García Zúñiga asegura que «si no empezamos ahora a tomar en cuenta estos cambios, cuando llegue la demanda de edificaciones eficientes y sustentables no las tendremos. Los costos que implica implica incluir aislación térmica en una vivienda son mínimos -un 1,5% del costo total de la obra- y la aislación térmica es una muy buena inversión porque significa empezar a considerar que nuestras casas sean más conservadoras de la energía».
En este mismo camino, el arquitecto Gervasio Ruiz de Gopegui, Gerente de Administración de Desarrollos Urbanísticos del Banco Hipotecario, agrega que «la necesidad está viniendo por parte de la demanda» y cuenta una experiencia personal: «Hace un par de años quisimos hacer un edificio sustentable y nos salía un poco más del 1,5%. Estaba en torno al 5% más. Y lo que descubrimos es que el mercado todavía no te lo pagaba por dos motivos. Por un lado, porque la energía todavía era gratis y, por otro lado, porque los compradores eran inversores. Este es un tema no menor. El que compra departamentos no siempre es el usuario. Cuando el que compra es un inversor, la realidad es que prefiere ahorrarse ese 1,5% o ese 5%. Pero ahora que el mercado está cambiando y que los compradores son los usuarios, creo que la misma demanda lo pedirá. Uno, por el bolsillo, y otro por lo cultura. Los más jóvenes ya tienen asumido que hay que cuidar el planeta. Entonces por este lado los desarrolladores vamos a tener que adaptarnos y aprender».
Normativas que no se cumplen
Los desarrolladores no sólo deben pensar en edificios sustentables porque el mercado se los demandará o por la nueva industria que esto generaría. Hay un tercer factor, clave, que también debe ser tenido en cuenta, que es el normativo. Hoy hay normativas en la Provincia y la Ciudad de Buenos Aires, en Rosario, en Neuquén, y en otras provincias y municipios, sobre el consumo eléctrico de los edificios que no se están cumpliendo.
La ingeniera Camila Scarinci, Directora de Eficiencia Energética en Edificaciones y Sector Público de la Subsecretaría de Ahorro y Eficiencia Energética en el Ministerio de Energía y Minería de la Nación, dejó en claro que están en camino de hacerlas cumplir y de ir un paso más allá. «Lo que vimos en materia residencial, que para llegar a las metas que se puso el Ministerio, que es reducir en un 10% la intensidad energética al 2030, primero hay que generar normativa. Lo que hicimos fue trabajar en una norma de etiquetado de eficiencia energética en viviendas a través de IRAM. Se actualizó una norma que ya estaba vigente, que es la 11.900, que mide el requerimiento energético de la vivienda en cuanto a su climatización (calefacción y refrigeración), agua caliente sanitaria, iluminación y el aporte de energía renovable. Por ahora es una norma, pero no pasa nada sólo con esto, por eso estamos en camino de crear un marco regulatorio y crear incentivos fiscales, también pensando en el bolsillo de los usuarios. La quita de subsidios a la energía va a ser que se genere el mercado para aplicar esta normativa», asegura Scarinci.
Por último, Wadel compartió seis conclusiones para que la Argentina pueda dar un paso adelante en cuanto a la eficiencia energética de sus edificios.
1) La experiencia de otros países puede ayudar: No se trata de extrapolar lo realizado en otros sitios sino de aprender de sus aciertos y errores.
2) El impulso se debe realizar en múltiples frentes: La iniciativa de la administración pública no es suficiente. Se necesita de la participación de todos los actores sin esperar a que otro dé el paso: administración pública, planes de estudio y de todos los perfiles.
3) Las mejoras son ambientales, económicas y sociales: Aislar térmicamente edificios implica ahorrar energía y su contaminación asociada. Pero también una mejora económica y un aumento de la calidad de vida. También menos riesgo país, porque somos menos dependientes o de la importación de energía o de la generación de ella. También son sociales, porque implica no tener frío y menos enfermedades.
4) La eficiencia energética es un camino de mejoras sucesivas: Es bueno comenzar con metas alcanzables y plantearse, poco a poco, el nivel óptimo. Siempre se habla de lo mismo, lo que cambia son los requisitos. Pensar en el mediano y largo plazo.
5) Se necesita formación, pero también motivación: La capacitación de todos los actores, desarrolladores, técnicos, usuarios, es imprescindible. Así como su identificación y compromiso con la acción. Hay que sentir que es un progreso y una posibilidad para hacer ese camino contra el cambio climático.
6) El proceso de mejora llega para quedarse: La puesta en marcha de acciones de eficiencia energética redunda en beneficios inmediatos. Una vez asumido esto, el proceso es irreversible.
Imagen Concept of construction and architect design (© studiovin) via Shutterstock.com